Eigentümergemeinschaft

Es existieren verschiedene Arten und rechtliche Formen von Eigentümergemeinschaften. Das Gesetz definiert die "Gemeinschaft" gemäß § 741 BGB (gemeinschaftliches Eigentum), das Miteigentum in Bruchteilen gemäß § 1008 BGB und regelt verschiedene Sonderfälle wie z.B. die Mehrheit von Erben gemäß § 2032 BGB oder die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §§ 1 WEG. Der Begriff der Eigentümergemeinschaft in all diesen Varianten muss daher im jeweiligen Kontext betrachtet werden. Wenn Sie einen Miteigentumsanteil an einer Immobilie verkaufen möchten, gelten unterschiedliche Bestimmungen, die beachtet werden müssen.

Erbengemeinschaft als Eigentümergemeinschaft

Eine Eigentümergemeinschaft kann beispielsweise bestehen, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen (z.B. Erbengemeinschaft). Kein Erbe kann alleine über die Immobilie verfügen. Wenn die Eigentümergemeinschaft ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen besitzt, kann der einzelne Miteigentümer nicht eigenmächtig "seine Wohnung verkaufen". Er benötigt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, da die Miteigentümer nur gemeinsam und einvernehmlich handeln können. Da die Erben ihren Anteil nicht zweckgebunden besitzen, kann jeder Miterbe über seinen Anteil verfügen und diesen veräußern. Allerdings gewährt das Gesetz den Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Alternativ kann jeder Miterbe die Auflösung der Gemeinschaft verlangen und die Immobilie durch eine Teilungsversteigerung veräußern.

Eigentümergemeinschaft (Ehepartner) Haus verkaufen

Wenn Ehepartner anteilig Eigentümer eines Einfamilienwohnhauses sind, besitzen sie "Miteigentum in Bruchteilen" gemäß § 1008 BGB. Während der Ehedauer wird davon ausgegangen, dass die Eheleute nicht eigenständig über ihren Anteil am Haus verfügen können und diesen nicht an Dritte verkaufen dürfen. Beide Partner halten ihren Anteil aufgrund der Ehe und damit zweckgebunden. Wenn ein Partner nach dem Scheitern der Ehe und der Trennung die Gemeinschaft auflösen und das Haus verkaufen möchte, muss er die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Natürlich ist es möglich und empfehlenswert, dass sich die Miteigentümer (Ehepartner) einigen und das Haus einvernehmlich freihändig verkaufen. In einem Ehevertrag können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Eigentümergemeinschaft als Wohnungseigentümergemeinschaft

Ein besonderer Typ von Eigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Aufgrund ihrer großen praktischen Bedeutung wird das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander eigenständig im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Wohnungseigentum und Teileigentum entstehen durch einen Teilungsvertrag (mehrere Eigentümer einer Immobilie begründen durch vertragliche Absprache Wohnungseigentum) oder durch eine Teilungserklärung (der Alleineigentümer eines Grundstücks erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, Wohnungseigentum begründen zu wollen).

Das Eigentum an der Wohnung selbst wird als Sondereigentum bezeichnet. Neben den verschiedenen Eigentumswohnungen gibt es Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel das Grundstück). Sondernutzungsrechte (zum Beispiel Terrasse, Stellplatz, Gartennutzung) zugunsten einzelner Eigentümer können am Gemeinschaftseigentum bestehen. Zusätzlich zu der Teilungserklärung können Regelungen zum Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander auch in einer Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Die Eigentümerversammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft, und in der Regel kümmert sich ein Verwalter um die Belange der Eigentümergemeinschaft und des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümergemeinschaft ist unauflösbar gemäß § 11 WEG. Wenn ein Wohnungseigentümer sein Eigentum an einer Eigentumswohnung abgeben möchte, muss er die Immobilie verkaufen. Die Gemeinschaft bleibt bestehen. Um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen, kann im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass die anderen Wohnungseigentümer zustimmen müssen oder eine WEG-Verwalter-Zustimmung erforderlich ist.

Eigentümergemeinschaft als BGB-Gesellschaft

Wenn die Parteien einer "Gemeinschaft" über die bloße Gemeinschaft hinaus einen bestimmten Zweck verfolgen, werden sie zu einer "BGB-Gesellschaft" gemäß § 705 BGB.

Beispiel:

Errichtung einer Immobilie zur Vermietung. Wenn sie gewerblich handeln, entsteht eine Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft.